Bernd Karstenberg
26 november 2020
Algemeen
Delen
Integraal rekenen aan kosten, opbrengsten en waarde. Nu en op termijn.
Het Rijksvastgoedbedrijf, Life Cycle Vision, AT Osborne, IGG Bouweconomie en Brink werken de komende periode samen aan het thema levensduurkosten, in samenspraak met de Nederlandse Vereniging voor Bouwkostendeskundigen (NVBK). Met elkaar gaan we op zoek naar definities en rekenmethodes. Daarbij zorgen we vooral dat we dezelfde taal gaan spreken.
Hieronder het 2e deel.
We zeggen graag dat we goed doordacht ontwerpen en toekomstbestendige gebouwen realiseren. Toch kennen we allemaal wel voorbeelden van gebouwen waar binnen 10 jaar grondige renovaties nodig waren. Of waar het binnenklimaat jaren na de oplevering nog steeds te wensen overliet. Hoe zorgen we ervoor dat we een verantwoorde en duurzame investeringsbeslissing kunnen nemen? Dat begint met inzicht in de levenscyclus van het gebouw en de levensduurkosten. Op het juiste moment én via een eenduidige en objectieve methode.
In het tweede deel van deze serie leggen we uit wat levensduurkosten zijn en wat ze essentieel maakt voor jouw project.
Met ‘levensduurkosten’ bedoelen we alle kosten in de ontwerp-, realisatie- en exploitatiefase (zie Figuur 1). Hiermee breng je de totale kosten – of beter gezegd: de totale economische prestatie – in beeld over de levenscyclus van een vastgoedobject (of een deel daarvan).
De exacte scope en looptijd varieert per project en per opdrachtgever. Ook het detailniveau van de berekening varieert. De methode kan op strategisch niveau worden ingezet voor de berekening van de levensduurkosten van één of meer gebouwen. Ook de inzet op systeem- of detailniveau kan waardevol zijn. Bijvoorbeeld bij de keuze voor een vloerafwerking in een bepaalde ruimte.
Bij de berekening van de levensduurkosten is de factor tijd cruciaal. De resultaten kunnen op verschillende manieren worden gepresenteerd. Het meest gebruikt zijn de ‘terugverdientijd’ en de ‘netto contante waarde’ (NCW). Welke methode het best past, is afhankelijk van het doel van de berekening, het type project, de projectfase en de financiële huishouding van de opdrachtgever. In een latere publicatie gaan we hier dieper op in.
Figuur 1: de volledige levenscyclus van vastgoed, opgesplitst in ontwerp, realisatie en exploitatie.
Je berekent de levensduurkosten primair om inzicht te krijgen in alle relevante kosten tijdens de gekozen analyseperiode. De levensduurkosten worden aangevuld met opbrengsten en niet-financiële parameters. Zo heb je volledig inzicht in de kasstromen van je project. Daarmee kun je de discussie starten over de balans tussen de euro’s en de waarde die je op lange termijn creëert.
Vaak worden de levensduurkosten berekend om verschillende varianten te vergelijken. Vervolgens kan de economisch meest verantwoorde variant worden gekozen. Daarmee is deze methode een systematische en eerlijke onderbouwing van de ontwerp- en investeringsbeslissingen. De methode stelt je in staat om vroegtijdig bij te sturen. Natuurlijk zijn levensduurkosten niet het enige criterium voor een beslissing, maar het financiële aspect is op deze manier wél goed geborgd.
Het is raadzaam om de levensduurkosten al vroeg in het ontwikkel- en ontwerpproces te berekenen. In deze fases worden namelijk de beslissingen genomen met de grootste impact. Daardoor liggen hier ook de grootste kansen om de vastgoedportefeuille of het gebouw te optimaliseren. Figuur 2 laat dit mooi zien. Grofweg 80% van de levensduurkosten wordt bepaald in de eerste 20% van het proces. Het loont dus om tijdig te berekenen of de uitgangspunten ook op lange termijn tot de meest economische oplossing leiden. Een iets hogere investering kan zomaar leiden tot lagere totale kosten.
Figuur 2: de potentiële invloed op de levensduurkosten en de kosten van wijzigingen (y-as) uitgezet in de tijd (x-as). Bron: Bouwen is vooruitzien (2006), aangepast op 26 juni 2020 door de auteurs van deze publicatie.
De berekening van de levensduurkosten vraagt om een langetermijnvisie op het project. Door alle fases van het project te beschouwen, denk je automatisch na over slim onderhoud en de hoogte van de energierekening. Zo heeft inzicht in de levensduurkosten direct en indirect een gunstige invloed op de duurzame bouw en exploitatie van gebouwen.
Een ontwerp met lage levensduurkosten heeft echter niet per definitie een lage milieu-impact. Idealiter wordt daarom ook berekend wat de invloed is op het klimaat. Dat gebeurt door de ecologische voetafdruk (bijvoorbeeld de CO2-uitstoot) van alle materialen in het gebouw bij elkaar op te tellen. Ook hier kijken we naar de hele levensduur. In vaktermen heet deze methode een life cycle assessment (LCA). De combinatie van levensduurkosten (LCC) en LCA zegt iets over de balans tussen economie en klimaat. In een latere publicatie gaan we dieper in op de gelijkenissen tussen de LCA en de LCC, en hoe deze balans kan worden ingezet om waarde en kosten op lange termijn te kwantificeren.
In de volgende publicatie besteden we aandacht aan het perspectief: voor wie en wanneer wordt een berekening van de levensduurkosten gemaakt? En is het verstandig om in een vroege fase al een heel gedetailleerde berekening te maken?
Het Rijksvastgoedbedrijf, Life Cycle Vision, AT Osborne, IGG Bouweconomie en Brink werken de komende periode samen aan het thema levensduurkosten, in samenspraak met de Nederlandse Vereniging voor Bouwkostendeskundigen (NVBK) en de Dutch Association of Cost Engineers (DACE). Met elkaar gaan we op zoek naar definities en rekenmethodes. Daarbij zorgen we vooral dat we dezelfde taal gaan spreken.
Erik Weldring, Rijksvastgoedbedrijf, Erik.Weldring@rijksoverheid.nl
Bernd Karstenberg, Life Cycle Vision, bkarstenberg@lifecycle.vision
Frank Michielen, AT Osborne, Frank.Michielen@atosborne.nl
Djordy van Laar, IGG Bouweconomie, d.vanlaar@igg.nl
Gerard van Dijk, Brink, g.van.dijk@brink.nl
Nederlandse Vereniging voor Bouwkostendeskundigen (NVBK), secretariaat@nvbk.nl
Dutch Association of Cost Engineers (DACE), info@dace.nl
Op LinkedIn plaatsen wij alle publicaties en is ruimte voor het delen van ervaringen. Je vindt ons op deze LinkedInpagina.
Ben je benieuwd naar het vorige artikel? Lees deel 1.
Bernd Karstenberg
26 november 2020
Algemeen
Delen
Algemeen
De exploitatiekosten van gebouwen in één dag berekenen? Met Life Cycle Vision kan het!
Wie een nieuw gebouw wil ontwerpen of een bestaand gebouw wil renoveren, heeft een flinke berg berekeningen voor de boeg. “Vijf tot zeven weken voor een calculatie is heel normaal”, stelt Dejan Radosevic, senior business consultant bij Facilicom. “Daarom ben ik zo blij met de software van Life Cycle Vision (LCV). Die zorgt ervoor dat ik al die berekeningen in één dag kan doen met vrijwel hetzelfde resultaat. Hier kan onze branche veel tijd en geld mee besparen.”
13 november 2020
NVBK
NVBK deel 26: Investering bouw en installaties en indeelbaarheid
We hebben een reeks artikelen gehad waarin de investerings- en exploitatiekosten van de installaties zijn beschouwd. Geconcludeerd kan worden dat de euro/m2 alles behalve constant zijn bij verschillende ontwerpuitgangspunten. In de navolgende reeks voegen wij de conclusies van de investeringskosten van installaties en bouwkundig samen en laten we zien hoe deze uitgangspunten uitwerken op de investeringskosten.
10 november 2020
Algemeen
Ook voor kleinere projecten onmisbaar
De software van Life Cycle Vision wordt meestal ingezet voor omvangrijke nieuwbouwprojecten. Toch heeft de app zeker ook meerwaarde voor kleinere trajecten, merkte adviseur Gerolt Feikens van Unica. “Ik gebruik Life Cycle Vision bijna dagelijks. Ook bij kleinere renovatieprojecten scheelt me dat veel tijd. De app rekent zaken automatisch door en zorgt er bovendien voor dat ik niets vergeet.”
11 september 2020
Algemeen
NVBK deel 25: Investering bouw en installaties en persoonsbezetting
We hebben een reeks artikelen gehad waarin de investerings- en exploitatiekosten van de installaties zijn beschouwd. Geconcludeerd kan worden dat de euro/m2 alles behalve constant zijn bij verschillende ontwerpuitgangspunten. In de navolgende reeks voegen wij de conclusies van de investeringskosten van installaties en bouw samen en laten we zien hoe deze uitgangspunten uitwerken op de investeringskosten.
11 september 2020
Meld je aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
