We zeggen graag dat we goed doordacht ontwerpen en toekomstbestendige gebouwen realiseren. Toch kennen we allemaal wel voorbeelden van gebouwen waar binnen 10 jaar grondige renovaties nodig waren. Of waar het binnenklimaat jaren na de oplevering nog steeds te wensen overliet. Hoe zorgen we ervoor dat we een verantwoorde en duurzame investeringsbeslissing kunnen nemen? Dat begint met inzicht in de levenscyclus van het gebouw en de levensduurkosten. Op het juiste moment én via een eenduidige en objectieve methode.
In het 8e deel van deze serie presenteren we een praktisch voorbeeld van een levensduurkostenberekening. Het rekenmodel is opgezet in Excel en is tot stand gekomen aan de hand van het eerder gepubliceerde stappenplan. Het rekenmodel is bijgevoegd als bijlage 1, het uitgewerkte stappenplan is bijgevoegd als bijlage 2.
Het rekenmodel is bedoeld om de werking van een NCW- (netto contante waarde) berekening inzichtelijk te maken. Het gaat om een versimpelde versie van de werkelijkheid. Voor een gedetailleerd advies voor je eigen woning; neem contact op met een specialist.
Een levensduurkostenberekening is uitermate geschikt om scenario's met elkaar te vergelijken. In zo’n vergelijking wordt met dezelfde generieke variabelen gerekend. Het zijn de specifieke variabelen die in de vergelijking het verschil maken. Zo kunnen goed onderbouwde keuzes worden gemaakt.
We hebben gekozen voor een herkenbaar en actueel onderwerp: het al dan niet plaatsen van zonnepanelen op je eigen woning. Er zijn 2 scenario’s uitgewerkt. Scenario 1 is “niets doen”, dus geen zonnepanelen aanbrengen. Scenario 2 is wel zonnepanelen aanbrengen. Uiteraard is het ook mogelijk het model naar eigen inzicht om te bouwen naar een ander onderwerp.
In een levensduurkostenberekening wordt gebruik gemaakt van zogenaamde parameters ofwel generieke aannames. Belangrijke parameters voor alle levensduurkostenberekeningen zijn de kostenstijging, het discontopercentage en de beschouwingstermijn.
Kostenstijging, ook inflatie genoemd; per jaar stijgen de kosten. Dit effect kan worden meegenomen in een NCW- berekening. Dit kan met name het inzicht verbeteren als één kostensoort meer stijgt dan een andere. Daarbij kan je denken aan de energietarieven die harder stijgen dan de algemene inflatie.
Discontopercentage; omdat vanwege de kostenstijgingen per jaar sprake is van bedragen op verschillende prijspeilen, moeten de bedragen op eenzelfde prijspeil worden gebracht, zodat ze bij elkaar opgeteld kunnen worden. Dit gebeurt met het discontopercentage.
Beschouwingstermijn; het is aan te bevelen om een ruime tijdshorizon te hanteren. Zo kunnen bepalende variabelen als toekomstig (vervangings-) onderhoud worden meegewogen in de vergelijking.
Voor dit voorbeeld zijn de overige belangrijke variabelen: (zie hiervoor ook bijlage 2, het Stappenplan)
In het rekenvoorbeeld blijkt het omslagpunt rond jaar 8 te liggen. Tot dat moment is de eigenaar in scenario 2 (met zonnepanelen) duurder uit, daarna goedkoper. De Netto Contante Waarde over 20 jaar bij scenario 1 is € 21.986 en bij scenario 2 € 16.138. Dit betekent dat gerekend op het huidige prijspeil de investering in 20 jaar € 5.848 oplevert. De maandelijkse elektrakosten bedragen in het eerste jaar in scenario 1 € 100 en in scenario 2 € 51.
Bij het bepalen van de hoogte van de variabelen doe je in feite aannames over toekomstige ontwikkelingen. En de toekomst is ongewis. Wie had immers de excessieve prijsstijgingen van de afgelopen periode verwacht? In een gevoeligheidsanalyse onderzoek je de invloed van de losse variabelen. Welke variabelen hebben grote invloed op de uitkomst en welke variabelen zijn van minder belang.
In deze gevoeligheidsanalyse hebben we alle variabelen een voor een met 25% verhoogd of verlaagd. Dat geeft het volgende resultaat te zien:
Wat leert ons dit? De belangrijkste variabele is het verbruik per jaar. En dat is mooi, want dat is de variabele waar je zelf de meeste invloed op hebt. Doordat in scenario 2 het lagere verbruik juist valt in het (dure) deel dat afgenomen wordt van de elektriciteitsleverancier, daalt bij een 25% lager verbruik de NCW met 34% en de maandasten in jaar 1 zelfs met 49%. In scenario 1 dalen maandlast en NCW gelijkmatig mee met het verbruik. We zien dat e.e.a. voor het omslagpunt niet veel uitmaakt. Dat blijft rond jaar 8, zij het op een lager niveau.
Een goede tweede is het tarief. Het kan dus lonen op zoek te gaan naar de goedkoopste aanbieder. In beide scenario’s daalt de NCW gelijkmatig mee met het tarief. Het omslagpunt zien we een jaar later.
Het andere uiterste is de algemene inflatie (dus niet de stijging van het elektriciteitstarief). De invloed van deze variabele is alleen achter de komma te zien. De verklaring hiervoor is dat deze variabele slechts een rol speelt bij het onderhoud, in dit geval het vervangen van de omvormer in jaar 12.
Bij scenario 1 zijn alleen de variabelen verbruik en tarief van invloed op de maandlast. Inflatie en disconto hebben in beide scenario’s geen invloed op de maandlast in jaar 1, want deze spelen pas een rol in de jaren daarna.
Vaak wordt een investering beoordeeld op terugverdientijd. Voorbeeld: je investeert € 2.000, maar bespaart € 400 per jaar, dan is de investering in 5 jaar terugverdiend. Dit geeft op zich een prima eerste indicatie, maar soms ook niet. Bijvoorbeeld bij ingewikkeldere situaties, waarbij op meerdere momenten geïnvesteerd moet worden. Als in ons voorbeeld in jaar 10 de zonnepanelen zouden moeten worden vervangen, kan de situatie toch anders blijken te zijn.
Het tabblad Zonnepanelen1 bevat zowel de input als het resultaat (output). De variabelen die veranderd kunnen worden zijn weergegeven in blauw. Het resultaat van de (aangepaste) input is direct te zien in de bedragen en grafieken onder output. Op het tabblad Zonnepanelen2 vind je de onderliggende berekening. Dit blad is beveiligd zonder wachtwoord. Het kan dus bewerkt worden, maar dat vereist enig inzicht in de materie. Je kunt de beveiliging in Excel opheffen op het tabblad Controleren.
Het Rijksvastgoedbedrijf, Life Cycle Vision, AT Osborne, IGG Bouweconomie en Brink werken samen aan het thema levensduurkosten, in samenspraak met de Nederlandse Vereniging voor Bouwkostendeskundigen (NVBK) en de Dutch Association of Cost Engineers (DACE). Met elkaar gaan we op zoek naar definities en rekenmethodes. Daarbij zorgen we vooral dat we dezelfde taal gaan spreken.
Op LinkedIn plaatsen wij alle publicaties en is ruimte voor het delen van ervaringen op LinkedIn.
Download Rekentool Download pdf tekst Download pdf stappenplan
Algemeen
Hoe duurzaam is de warmtepomp eigenlijk?
De storm over hoe duurzaam de warmtepomp eigenlijk is, lijkt al weer wat te gaan liggen. Als kostendeskundige ben je niet alleen bezig met de euro’s maar maak je ook kwalitatieve afwegingen. En daar hoort ook duurzaamheid bij. In onderstaand artikel in het blad van Dace Cost Engineers geven enkele kostendeskundigen hun mening.
26 mei 2023
NVBK
Noodzaak van integraal ontwerpen op levensduurkosten. NVBK deel 40: energie impact bouw en installaties bij isolatiewaarde gevel of glas
Bij de investerings- en exploitatieberekening 1) hebben we al eerder de impact van de gevel bekeken. Een belangrijke variabele is dan ook de isolatie van het gebouw. De twee belangrijkste delen van de gevel zijn de isolatiewaarde van de dichte deel (de Rc waarde) en van het open gedeelte (de U waarde van het glas). Daarbij kan men een onderscheid maken om de gevel na te isoleren of het glas te vervangen.
30 maart 2023
NVBK
Noodzaak van integraal ontwerpen op levensduurkosten. NVBK 39: energie impact bouw en installaties bij isolatiewaarde gebouw
Bij de investerings- en exploitatieberekening 1) hebben we al eerder de impact van de gevel bekeken. Een belangrijke variabele is dan ook de isolatie van het gebouw. De twee belangrijkste delen van de gevel zijn de isolatiewaarde van de dichte deel (de Rc waarde) en van het open gedeelte (de U waarde van het glas).
8 februari 2023
Algemeen
Levensduurkosten: zachte factoren
We zeggen graag dat we goed doordacht ontwerpen en toekomstbestendige gebouwen realiseren. Toch kennen we allemaal wel voorbeelden van gebouwen waar binnen 10 jaar grondige renovaties nodig waren. Of waar het binnenklimaat jaren na de oplevering nog steeds te wensen overliet. Hoe zorgen we ervoor dat we een verantwoorde en duurzame investeringsbeslissing kunnen nemen? Dat begint met inzicht in de levenscyclus van het gebouw en de levensduurkosten. Op het juiste moment én via een eenduidige en objectieve methode.
16 december 2022
Meld je aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte.
